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    政治局再提“房住不炒”

      

      借新債還舊債和規模化的推動無疑是房企資金面改善最主要的原因。

      中共中央政治局419日召開會議,分析研究當前經濟形勢,部署當前經濟工作。全文針對房地產的內容只有49個字:要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。值得關注的是,20181213日召開的中央政治局會議并未提及房地產內容,而這一次再次提及“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。這意味著調控有可能再次收緊。

      一季度部分城市變相放松調控以及“小陽春”的出現令房地產市場調控格局再次生變。而在房企高負債背景之下,房企融資環境持續寬松,融資金額也持續井噴。開發商造血能力進一步得到提高。中原地產研究中心統計數據顯示:4月以來,房企繼續密集融資。從總量看,4月來已經接近2000億,最近幾天每天公布融資計劃都接近200億。

      一位信托人士告訴21世紀經濟報道記者,房企融資環境的確寬松不少,成本也不斷降低。但融資機構對于房企資質要求仍然很高,比如,前50強。流動性放松的大背景下,房企融資再次成為“引力源”。但規模化加劇仍將是大勢所趨。

      融資成本持續降低

      4月以來,房企繼續密集融資。從總量看,4月以來已經接近2000億,最近幾天每天公布融資計劃都接近200億。

      中原地產統計數據顯示,與一季度數據接近,整體房企融資成本繼續降低。融資成本基本告別2位數(除個別企業外),主流境外融資成本均在6%-8%,境內融資的公司債均在5%以內,境外融資成本也有非常明顯的降低。從融資渠道看,多家房企公布的境內外融資量均明顯增加。

      418日,綠地金融于境外發行2億美元企業債,利率6.375%418日當代置業發行3億美元12.85厘優先票據用于現有票據再融資;418日融信中國發行2億美元優先票據,息率8.75%417日,北辰完成2019年第一期公司債券發行,規模12億,利率4.8%;同日,濱江集團擬注冊發行不超12億元中期票據;建業地產發行3億美元,2023年到期,票息7.25%優先票據;415日中午,中國恒大集團公告宣布擬增發三筆總計10億美元優先票據;同日,招商蛇口擬發行2019年第二期超短期融資券,金額35億元;建業地產股份有限公司415日公告,該公司建議根據美國證券法S規例向美國境外人士進行美元計值優先票據的國際發售;414日陽光城完成8億元公司債發行,票面利率7.5%412日晚間,泛海控股股份有限公司發布公告稱,為公司境外附屬公司泛海控股國際有限公司7000萬美元融資提供擔保。

      中原地產分析師張大偉認為,從2018年四季度以來,房地產企業融資計劃逐漸井噴。相比之前,房企融資難度有所緩解。但因為房企缺血過多,目前看,房企融資難度依然比較大。從房企獲得的資金成本看,相比前期平穩下調,特別是國內房企融資的企業債等,相比前期有明顯的降低,比如再次出現了企業債利率不足4%的融資。另外包括富力等企業完成了大額度企業債。整體看,房地產企業最近幾個月資金情況出現了緩解。

      值得關注的是,除了融資環境,房企資金面正全面得到改善。華泰證券數據顯示,3月房企開發到位資金全面改善,其中國內貸款、個人按揭貸款、定金及預收款、自籌資金單月分別同比增長10.3%14.3%18.8%11.3%,帶動開發到位資金累計增速回升3.8個百分點。

      華創證券認為,去年4季度資金趨緊時有顯著好轉,顯示出年初以來的貨幣政策寬松影響仍在持續,并且資金來源快速回升對投資端數據形成了一定支撐。從結構來看,國內貸款、自籌資金3月同比增速由負轉正并明顯回升,前者源于銀行資金繼續趨松,后者源于公司債、中票、非標等融資渠道有所改善;定金預收款以及按揭貸款繼續大幅改善,主要源于3月全國銷售數據好轉,其中前者更多源于促銷活動對于現金支付賦予價格優惠、以及首付比率較高的一二線城市銷售持續回暖,而后者更多源于部分城市限價放松之下網簽加速、按揭利率下行已有成效、銀行放款速度也有所加快。

      房企“吸金力”不斷增強

      借新債還舊債和規模化的推動無疑是房企資金面改善最主要的原因。

      58安居客房產研究院首席分析師張波分析,借新還舊的壓力下,房企融資內驅力強。據58安居客房產研究院不完全統計,2019年房企的還債規模超過4000億元,再融資壓力之下房企只得選擇繼續發債,同時2018房企融資嚴重不足,也將融資壓力延續到了2019年;另外,規模化訴求驅動,中型房企則不斷渴求自身規模快速增大并跨越千億門檻,頭部房企也需要保持現有規模。一季度部分二線城市的土地溢價率出現提升以及搶地現象逐步增多,亦從一個側面體現出房企規模化訴求的態勢。

      張波認為,從4月房企的融資情況來看,的確呈現明顯上漲,融資金額不斷創出新高,融資成本不斷下探,這對資金面承壓的房企來說無疑是個利好。這說明,流動性放松的大背景下,房企融資再次成為“引力源”。從全球的大環境來看,中美貿易摩擦影響的不確定性在增加,國內提振經濟的政策不斷出臺,一季度的相對寬松的貨幣政策環境使得貨幣市場利率下行拉力變大,“小陽春”行情也讓市場對于房地產重拾信心。巨大的市場,相對穩定的投資回報讓房企吸聚資金的“引力”不斷增強,境內融資的難度系數也已明顯減小。

      在市場局部出現小陽春,調控再次波動的情況下,中央再次提及房住不炒,這有可能導致房地產的“好時光”是短暫的。

      2019年融資環境好于2018年將是一個較為明確的趨勢,無論是融資的難度還是融資的成本都會呈現向好局面,但不代表針對房地產行業的全面寬松化。換言之,對于房企資金側的監管依然存在,一旦房地產出現過熱或房價出現明顯波動,不排除會再次收緊。另外值得關注的是,目前資金流動也偏向于大型品牌房企,這會在一定程度上加速行業集中化的速度。”張波說。

      對于房企融資未來走勢,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為,針對目前部分城市已經有地王頻出的現象,未來國家相關部門可能會對這些房企融資采取新的約束,調控會略有收緊。總體來看,未來房企融資會保持目前的狀態,不會出現大幅降低或增長的情況。(文章來源: 21世紀經濟報道

       

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